Qu’est-ce qu’un état des lieux?
L’état des lieux est une annexe du contrat de bail qui sert à décrire l’état du logement au début et à la fin du bail.
En effet, lorsqu’un bien est donné à bail, qu’il soit neuf ou ancien, le bailleur et le futur locataire en font le tour pour constater l’état dans lequel il se trouve. Cet exercice est répété à la sortie afin de rendre compte des dégradations ayant pu survenir pendant la durée du bail.
De manière générale, l’usure provenant de l’utilisation normale du bien ne produit pas de conséquences significatives. Ce n’est pas le cas des dégradations graves causées par le locataire. Ces dernières peuvent conduire à la retenue de la garantie locative et servir à déterminer sur qui pèsera la charge des réparations.
L’état des lieux obligatoire
L’établissement de l’état des lieux est une formalité obligatoire. Pour être valable, il doit être :
- Réalisé contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties
- Détaillé
- À frais commun
L’état des lieux d’entrée peut également être modifié en cours de bail par un avenant. Pour cela, il faut que le bailleur ou le locataire en formule la demande. Cela peut notamment arriver lorsque des modifications importantes (agrandissement, ajout d’une nouvelle pièce…) sont apportées au logement.
Quand établir l’état des lieux?
L’état des lieux est réalisé deux fois. On distingue :
- L’état des lieux d’entrée, qui se réalise avant la période d’occupation, ou durant le premier mois d’occupation du local,
- L’état des lieux de sortie, qui aura lieu entre le moment où le locataire quitte les lieux et la remise des clés.
Il doit être contradictoire, c’est-à-dire réalisé en présence des deux parties ou de leurs mandataires. Chaque partie pouvant se faire accompagner d’un tiers de son choix (exemples : avocat, expert immobilier, etc.).
Comment réaliser un état des lieux?
L’état des lieux nécessite une attention particulière à tous les éléments pertinents du bien. Il doit être réalisé par écrit. Les parties doivent noter tout ce qui est relevé dans le bien.
Ainsi, l’état des lieux doit comprendre les informations sur le type d’état des lieux (entrée ou sortie), la date à laquelle il est réalisé, l’adresse complète du bien, les noms et adresses de chacune des parties, le détail des voies d’accès à l’ensemble des locaux (communs et privatifs) et la signature des parties. Il faut également que l’état des lieux comprenne une description détaillée de chaque type de revêtement (sol, mur, plafond) ainsi que leur état.
Il est conseillé de détailler au maximum l’état des lieux en rajoutant des commentaires. En effet, l’on pourrait être tenté de se limiter à cocher des cases et faire les remarques à l’oral ; cependant, cela ne laissera pas de trace et sera difficile à prouver lors de l’état des lieux de sortie.
Combien coûte la réalisation d’un état des lieux?
Lorsque l’état des lieux est réalisé entre le bailleur et le locataire entre eux, il n’engendre pas de frais.
Il est cependant possible que l’une des parties fasse appel à un expert pour qu’il établisse un rapport, afin de s’assurer d’avoir un état des lieux correctement réalisé.
Les frais d’intervention de l’expert varient selon la taille du logement, et se situent généralement autour de 300 euros. Ces frais seraient alors partagés par les parties. Pour un logement de taille moyenne, si vous comptez avoir recours à un expert, préparez-vous donc à payer environ 150 euros.
Que faire en cas de différend?
Si les parties n’arrivent pas à s’accorder pour réaliser l’état des lieux, la justice belge prévoit des solutions. Ainsi, en cas de différend, les parties pourront s’adresser au juge de paix. Une fois saisi, le juge de paix désigne un expert qui sera chargé de réaliser l’état des lieux à la place et aux frais des parties.
Quelles sont les conséquences sur le dépôt de garantie?
L’état des lieux d’entrée n’a pas d’incidence sur le dépôt de garantie. Il ne sert qu’à préciser dans quel état le bien devra être rendu afin que la garantie locative soit restituée au locataire. Il ne peut pas être demandé de restituer le bien neuf ; l’obligation qui pèse sur le locataire est celle de rendre le bien dans un bon état d’entretien et de propreté. Par ailleurs, les dégradations liées aux effets du temps sur les matériaux et sur le bien de manière générale ne peuvent être imputées au locataire.
Si un état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail. Le bailleur devra donc prouver, par tout moyen, que les éventuelles dégradations justifiant la retenue du dépôt de garantie sont imputables au preneur.
L’état des lieux de sortie quant à lui, a une importance particulière en ce qu’il permet de déterminer si le locataire n’a pas dégradé le bien d’une manière qui nécessite la retenue de la garantie locative. Si aucune dégradation majeure n’est relevée lors de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, la garantie locative doit être restituée par le bailleur dans un délai de deux mois à partir de la date de remise des clés. Dans le cas contraire, le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour restituer partiellement la garantie.
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