Contrat de bail : 3 clauses qu’il faut absolument connaître

Bail de résidence principale
Vous souhaitez vous installer dans un nouvel appartement ? Vous allez donc être amené à conclure un contrat de bail de résidence principale. De nombreuses clauses seront reprises dans ce contrat. Nous allons donc vous aider à bien comprendre certaines de ces clauses, et à faire la part entre ce qui est permis et ce qui ne l’est pas.

Une question juridique?

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email
Share on whatsapp

Table des matières

La clause d’indexation de loyer

L’indexation est l’adaptation du loyer au coût de la vie.

Si le bail le prévoit, cette indexation pourra se faire une fois par an. Il est possible de prévoir qu’il n’y aura pas d’indexation ou bien qu’elle sera plafonnée ou limitée.

De plus, l’indexation n’est pas automatique. Si le bailleur souhaite appliquer l’indexation, il devra vous le notifier par écrit.

Pour ce qui est du calcul de l’indexation, il se fait sur base des fluctuations de l’indice des prix “santé”.

La formule est la suivante : le loyer de base (montant indiqué sur le contrat) multiplié par le nouvel indice (du mois précédant celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat). Le tout divisé par l’indice de base (indice du mois précédant la date de conclusion du contrat).

Il est important de rappeler que l’indexation ne peut jamais excéder le montant déterminé par cette formule.

Exemple: Un bail a été conclu en décembre 2021 et est entré en vigueur le 1er février 2022. Le loyer est de 650 euros. 

  • Le loyer de base est 650 euros
  • L’indice de base sera celui de novembre 2021
  • Chaque année, le nouvel indice sera celui du mois de janvier

Ne vous inquiétez pas. Pour vous simplifier la vie, il existe de nombreux calculateurs sur le web, dont notamment celui proposé sur le site de Statbel.

Pour finir, le propriétaire peut-il indexer votre loyer quand il le veut ? S’il oublie d’indexer le loyer au bon moment, votre propriétaire peut toujours vous réclamer des arriérés d’indexation. 

Par contre, il ne peut le faire que pour le futur et ne peut espérer obtenir que trois mois d’arriérés d’indexation. 

Exemple: Si l’indexation pouvait être demandée en juin 2019 et que le propriétaire ne la demande qu’en juillet 2021 : A partir d’août 2021, le nouveau montant du loyer sera versé. Les arriérés d’indexation pouvant être réclamés sont uniquement ceux pour les mois de mai, juin et juillet 2021.

La clause de garantie locative

La garantie locative sert à garantir le propriétaire pour les dégâts que le locataire pourrait causer sur le bien loué. 

Elle est remise par le locataire, sera maintenue pendant la durée du bail, et sera restituée au locataire à sa sortie des lieux, pour autant qu’il ait rempli ses obligations. 

La garantie locative n’est pas obligatoire, elle sera versée seulement dans le cas où les parties l’auraient prévu dans le contrat.

Il existe trois formes de garantie : 

  • La garantie versée sur un compte bloqué au nom du locataire : Elle ne peut pas excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer.
  • La garantie bancaire : Vous devez conclure un accord avec la banque, qui s’engage à la fin du bail à libérer une garantie correspondant à maximum 3 mois de loyer. Pour cela, vous devrez verser un certain montant à la banque.
  • Garantie via le CPAS : Il s’agit du même raisonnement que la garantie bancaire. Le CPAS s’engage envers votre propriétaire. Le montant maximum est également de 3 mois de loyer.

Clause sur les intérêts de retard

Il est important d’identifier le taux d’intérêt ainsi que le moment à partir duquel ces intérêts commencent à courir.

En effet, si vous ne réglez pas les sommes dues à l’échéance fixée, vous serez amené à payer des intérêts de retard jusqu’à apurement de vos arriérés. Il vaut mieux être au courant des taux pour éviter les mauvaises surprises.

Notez qu’un juge peut estimer qu’une clause prévoyant un taux d’intérêt exorbitant (par exemple : 15%) est une clause abusive. 

En règle générale, les intérêts doivent indemniser le propriétaire pour la perte subie. Ils ne peuvent donc pas fournir un avantage supérieur au paiement normal du loyer.

Peut-on prévoir une clause résolutoire?

La clause résolutoire expresse d’un contrat prévoit que si une partie manque à ses obligations contractuelles, le contrat sera automatiquement résilié sans qu’il ne soit nécessaire de comparaître devant un tribunal. 

Cette clause est interdite dans les contrats de bail de résidence principale.

En effet, l’article 1762bis du Code civil indique que « La clause résolutoire expresse est réputée non écrite ». Seul le juge peut prononcer la résolution du contrat.

Exemple : Il est indiqué dans votre contrat qu’en cas de non-paiement de 3 mois de loyers le bail sera automatiquement résilié aux torts du locataire. Cette clause n’est pas valable. Le propriétaire devra introduire une demande auprès du Juge de paix pour demander que le contrat soit résilié.

Les clauses auxquelles on ne peut pas déroger

La majorité des dispositions applicables au bail de résidence principale sont impératives. Cela veut dire qu’il n’est pas permis d’y déroger.

Ainsi, si le contrat prévoit des clauses qui violent des règles impératives, ces clauses devront être considérées comme étant nulles ou, à tout le moins, non-valables. C’est-à-dire, qu’elles n’auront aucune valeur, le juge ne les appliquera pas.

Exemple : Dans un contrat de résidence principale, le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire. Si le contrat prévoit une clause en ce sens, le locataire pourra refuser de l’appliquer. Et le bailleur ne pourra pas demander au Juge de paix de condamner le locataire au paiement du précompte immobilier.

Il est également interdit au bailleur de se réserver le droit de doubler le montant du loyer chaque année. En effet, la modification du loyer doit respecter les règles en matière d’indexation annuelle du loyer.

Besoin de conseils?

Vous rencontrez un litige dans le cadre de votre bail? Remplissez notre formulaire et obtenez une consultation avec un avocat spécialisé endéans 24h.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email
Share on whatsapp

Une question juridique?