Les termes employés
La vente viagère est un univers à part, et il faut bien cerner le langage de ce contrat pour bien en comprendre le principe.
Comme vous le savez probablement déjà, une vente viagère désigne un contrat par lequel une personne vend à une autre la pleine propriété ou la nue-propriété d’un bien. En contrepartie, l’acheteur paie un prix qui sera converti en intégralité ou en partie en rente viagère. Ce paiement s’effectue jusqu’au décès du vendeur ou durant une période définie (qui ne peut pas dépasser 15 ans en Belgique).
Pour acquérir un bien en viager, l’acheteur doit payer un bouquet c’est-à-dire l’apport de fonds initial, que l’on doit payer au jour de l’acte notarié. le reste du prix constitue la rente viagère.
Lorsqu’on parle de pleine propriété, l’acheteur peut directement occuper le bien, alors qu’en usufruit, le vendeur continue d’occuper le bien jusqu’à sa mort (ou le loue).
Les types de viagers
En Belgique, on peut retrouver 2 types de viagers.
Quand le vendeur reste et occupe la maison ou qu’il perçoit les loyers chaque mois jusqu’au jour de son décès, on parlera de viager occupé.
Lorsque le vendeur ne reste pas dans l’immeuble et que vous avez donc la pleine jouissance du bien en tant qu’acheteur, on parlera de viager libre.
Bon à savoir : la rente sera plus élevée dans le viager libre. C’est logique étant donné que l’acheteur pourra directement profiter du bien acheté.
Les avantages du viager
Si vous vendez en viager et que la vente est réalisée en usufruit, vous pouvez toujours habiter ou louer votre bien, en plus d’avoir des rentrées d’argent régulières. Ce revenu est régulier mais aussi garanti. Vous pouvez également prévoir dans le contrat que la rente soit indexée, c’est-à-dire qu’elle augmente en fonction du coût de la vie, vous disposez donc d’une “protection” pour votre pouvoir d’achat.
De plus, les rentes ne sont pas taxées, l’administration fiscale ne considérant pas cela comme des revenus (sauf si l’acheteur est une société ou que le bien est utilisé à des fins professionnelles). De ce fait, elles ne réduisent pas les avantages sociaux que vous pourriez percevoir.
Du côté de l’acheteur, il faut être un petit peu plus cynique pour trouver les avantages. L’acheteur en viager fera forcément une meilleure affaire si le vendeur venait à décéder rapidement (on tient tout de même à préciser que l’acheteur ne doit pas être impliqué dans la mort du vendeur si ça n’était pas évident).
De plus, l’acheteur paie la rentre mensuellement, il n’est donc pas toujours nécessaire de souscrire à un emprunt pour acheter en viager.
Les inconvénients du viager
Toutes les bonnes choses ont toujours des inconvénients.
Premièrement, lorsque vous vendez votre bien en viager, vous perdez la pleine propriété de celui-ci, vous ne pourrez donc pas le transmettre à vos héritiers. Ensuite, vous vous exposez au risque que l’acheteur ne paye pas les rentes qu’il vous doit, même si toute une série de mesures sont mises en place par le notaire lors de la rédaction du contrat. Enfin, la rente viagère n’est pas éternelle, une date limite est souvent fixée pour le paiement de celle-ci. Si vous êtes encore en vie à cette date, vous n’y aurez plus droit.
Si vous achetez un bien en viager, cela peut vite devenir très onéreux, on ne peut pas prévoir véritablement l’espérance de vie de quelqu’un. De plus, cet achat immobilier ne peut faire l’objet d’aucune déduction fiscale. Et pour finir, vous payez pour un bien que vous ne pouvez pas directement occuper (sauf en cas de viager libre).
Cas exceptionnel : Quand l’acheteur ne paie plus
En tant que vendeur, vous pouvez demander au notaire d’inscrire une “clause de dissolution” dans le contrat, pour vous protéger si l’acheteur décidait de ne plus payer votre rente. À l’aide de cette clause, si votre acheteur vous fait défaut, vous récupérerez l’entière propriété et garder les rentes déjà payées comme dédommagement.
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