Le bail commercial en belgique : les 5 choses que vous devez savoir

Le bail commercial
Le bail commercial est un contrat de bail à durée déterminée dans lequel un bailleur loue un bien immeuble à un locataire pour qu’il y réalise une activité économique. Il s’agit d’un contrat particulier qui dispose de règles spécifiques : Voici donc tout ce qu’il vous faut savoir sur le contrat de bail commercial en Belgique.

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Table des matières

La durée du bail commercial

Le bail commercial a une durée minimum de 9 ans divisée en 3 triennats de 3 ans, dont le premier commence à courir dès l’entrée effective du locataire dans les lieux (et non à la signature du contrat). 

Si vous souhaitez conclure un bail commercial de plus de 9 ans, il vous faudra consulter un notaire. 

Pour ce qui concerne la terminaison du bail, le bailleur et le locataire peuvent décider de mettre fin au bail commercial à tout moment d’un commun accord. Il faudra alors faire constater cet accord par un acte authentique ou par une déclaration devant un juge. 

Les parties peuvent également mettre fin au contrat de manière unilatérale sous certaines conditions.

Le renouvellement du bail et l’indemnité d’éviction

Il est possible de procéder jusqu’à 3 renouvellements d’un bail commercial en Belgique.

Pour cela, le locataire doit notifier au bailleur sa volonté de reconduire le contrat, par exploit d’huissier ou par lettre recommandée. Cette demande peut avoir lieu uniquement entre le 18e et le 15e mois avant l’expiration du bail. Elle doit être accompagnée des conditions auxquelles il souhaite continuer la location. 

Il reviendra de plus au locataire de mentionner qu’à défaut de réponse du bailleur endéans 3 mois, son consentement au renouvellement sera présumé.

En réponse à la demande de renouvellement, le bailleur pourra indiquer au locataire :

  • Son acceptation pure et simple
  • Son acceptation sous réserve de l’adaptation de certaines modalités
  • Son refus (qu’il devra motiver)
  • Qu’il a reçu une offre supérieure de la part d’un autre candidat locataire.

Le montant de l’indemnité à laquelle peut prétendre le locataire dépend du motif de refus de la demande de renouvellement : 

  • Le locataire peut prétendre à une indemnité égale à deux ans de loyer si le bailleur refuse sa demande de renouvellement. Pour prétendre à cette indemnité, il faut que le bailleur refuse la demande au motif que lui ou un de ses proches souhaite occuper l’immeuble.
  • Si le bailleur refuse la demande de renouvellement car il ne souhaite plus user de l’immeuble à des fins d’entreprise commerciale, l’indemnité s’élève à un an de loyer
  • Dans le cas où le bailleur souhaite entreprendre la reconstruction de l’immeuble, l’indemnité est égale à un an de loyer
  • Le bailleur peut refuser la demande de renouvellement en expliquant qu’un tiers lui a fait une offre avec un loyer supérieur à celui versé par le locataire actuel. Le locataire peut faire une offre supérieure afin d’obtenir de nouvelles chances de renouveler son bail. 

Si son offre reste inférieure, et que le futur bail concerne un commerce similaire au bail actuel, l’ex-locataire peut prétendre à une indemnité égale à deux ans de loyer. Si l’activité est différente, l’indemnité sera égale à un an de loyer

  • Enfin, si le bailleur refuse sans motif la demande de renouvellement, l’indemnité d’éviction est égale à 3 ans de loyers. Des dommages-intérêts peuvent également s’ajouter à cette indemnité. 

Il peut arriver que le locataire reproche au bailleur des manquements à ses obligations relatives au bail. Ce dernier dispose d’un délai de 30 jours à compter de la notification de ses reproches pour répondre. 

Attention : si le bailleur doit une indemnité et qu’il ne la verse pas ou pas entièrement, le locataire sera en droit de rester dans les lieux. Il devra alors intenter une action en paiement de l’indemnité dans un délai d’un an.  Dès lors, il ne sera plus tenu de payer le loyer le cas échéant. 

Remarque : si le locataire reste dans les lieux après l’expiration du bail, une location à durée indéterminée est présumée. Le bailleur devra respecter un préavis de 18 mois pour y mettre un terme. 

Le loyer

Vous décidez librement du montant du loyer entre parties.

Toutefois, vous pourrez, plus tard, demander à le faire réviser. Il vous suffira d’en faire la demande dans les 3 mois précédant le triennat en cours. La partie qui souhaite obtenir une modification devra prouver que la valeur locative normale est inférieure ou supérieure d’au moins 15% au loyer en cours. Les raisons de cet écart doivent être extérieures aux volontés initiales des parties. Ainsi, un juge de paix pourra revoir, à la hausse ou à la baisse, le montant du loyer. 

Attention : Ce changement ne pourra être demandé qu’à l’issue d’un triennat. 

La cession du bail et la sous location 

Attention : ce n’est pas parce que vous avez inséré une clause interdisant la cession ou la sous-location dans votre bail commercial que celle-ci s’appliquera. 

En effet, une cession ou une sous-location peuvent toujours avoir lieu lorsqu’elles sont faites avec la cession ou location du fonds de commerce. 

Des exceptions existent, qui donnent alors valeur effective à la clause d’interdiction : 

  • Lorsque le bailleur, ou un membre de sa famille, habite ledit immeuble
  • Lorsque le bailleur formule son opposition dans les 30 jours de la notification du projet par son preneur. Cette opposition devra être accompagnée de justes motifs. Elle sera valable uniquement dans le cas où le locataire serait dans les lieux depuis moins de 2 ans ou qu’il jouit d’un renouvellement de bail de moins de 2 ans.

En cas de désaccord, il sera possible de saisir un juge dans les 15 jours suivant la réception de la réponse du bailleur.  

Les baux commerciaux de courte durée

On parle de bail commercial de courte durée pour les baux commerciaux conclus pour une durée inférieure ou égale à un an. Le bail commercial de courte durée ne peut donc pas excéder un an. 

Des reconductions peuvent avoir lieu, par accord écrit, dans la limite d’une durée totale d’un an (cumul des conventions). 

La cession est possible à tout moment, moyennant un préavis d’un mois. Ce délai court à compter du 1er jour du mois qui suit le jour de la notification de la demande. 

Si vous êtes conjointement d’accord, vous pouvez mettre un terme au contrat par un écrit.  

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