Logement insalubre dans le cadre d’un bail de résidence principale : comment réagir?

Logement insalubre
Lorsque vous louez un bien, ce dernier doit obligatoirement respecter certaines normes. Si ce n’est pas le cas, il est absolument nécessaire que vous connaissiez les droits que vous pouvez faire valoir.

Une question juridique?

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Table des matières

Comment savoir si votre logement est aux normes?

Pour qu’un logement soit aux normes, il doit respecter certaines conditions :

  • A la date de l’emménagement, le logement doit être sécurisé (stabilité du bâtiment, pas de fuite de gaz, chauffage, électricité, égouts, etc.)
  • Le logement doit être sain : il ne doit pas y avoir par exemple d’humidité ou de parasites
  • Le logement doit avoir un minimum d’équipements : alimentation à l’eau froide et chaude, installations sanitaires et électriques, etc.

En Belgique, chaque région définit les normes minimales de salubrité d’un bien dans son code du logement. Il y a donc des règles nationales et des spécificités selon que vous êtes en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre. 

Que faire si votre logement est insalubre?

En principe, ce sera à votre propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires pour rendre le logement salubre, qu’il soit insalubre dès sa mise en location ou qu’il le devienne  en cours du bail.

Afin qu’il puisse prendre action, comme en matière de travaux de réparations, vous devez absolument prévenir votre bailleur que quelque chose ne va pas.

La première marche à suivre est donc d’informer le bailleur, en demandant qu’il agisse rapidement afin de remédier à la situation en faisant les travaux nécessaires. Ensuite, en cas d’inaction de sa part, il faudra le mettre en demeure.

A cet égard, veillez à envoyer vos communications au bailleur par email ou courrier recommandé afin de pouvoir en apporter la preuve en cas de besoin (exemple: si l’affaire devait arriver au tribunal).

Attention, si vous êtes à l’origine de l’insalubrité, ce sera votre responsabilité et non pas celle de votre propriétaire de remettre aux normes le logement.

Que faire lorsque le propriétaire n’agit pas?

Si votre propriétaire n’exécute pas les travaux malgré votre mise en demeure, vous pouvez vous adresser à plusieurs autorités compétentes pour intervenir. 

A cet égard, si le logement est situé à Bruxelles, vous pouvez prendre contact avec la Direction de l’inspection régionale du logement (DIRL). Il s’agit également de l’autorité qui délivre aux bailleurs les attestations de contrôle de conformité.

Si le logement est situé en Wallonie, il faudra prendre contact avec la cellule “Salubrité-Logements”.

A côté de cela, vous avez bien évidemment le Juge de paix

Lorsque vous allez devant le juge de paix, vous pouvez notamment lui demander : 

  • L’exécution des travaux de mise en conformité ;
  • La rupture du bail, ainsi que des dommages et intérêts ;
  • Une diminution du loyer au prorata du trouble de jouissance subi ; 
  • Une indemnité de relocation. 

Quelles sont les sanctions possibles?

Il existe différents types de sanctions en cas d’insalubrité.

Le bailleur qui met en location un bien insalubre s’expose à des amendes et des contraintes légales (interdiction de louer, obligation de réparer, etc.).

De plus, en cas de manquements particulièrement graves du logement, vous pouvez dénoncer la validité ou le caractère illicite du contrat de bail, et invoquer la nullité du bail. Ce sera par exemple le cas lorsqu’un logement est mis à la location alors qu’il est contraire à la dignité humaine.

Ai-je le droit de suspendre le paiement du loyer?

Vous ne pouvez pas arrêter de payer le loyer de votre propre initiative et cela même si votre logement est insalubre.

Ceci étant, pour autant que vous respectiez certaines conditions, vous avez la possibilité de retenir une partie du loyer.

De la même manière, toujours en veillant à respecter les conditions légales, vous pouvez verser le loyer sur un compte spécial afin de montrer que vous avez bien l’intention de payer votre dû à condition que le bailleur remplisse ses obligations. Cela permettra également de démontrer que vous ne cherchez pas à vous soustraire à l’obligation de paiement du loyer sous prétexte d’insalubrité.

Attention, si vous décidez d’opter pour ces solutions visant à mettre la pression sur votre bailleur, il faudra vous assurer de bien respecter les conditions légales y relatives. Dès lors, avant de prendre action, nous vous conseillons de consulter un avocat.

Bail déclaré nul: qu’en est-il des loyers?

Si le bail est déclaré nul, l’obligation de payer le loyer disparaît avec effet rétroactif.

Dans ce cas, le juge “remplacera”, en quelque sorte, le loyer par une indemnité d’occupation.

Sauf que l’indemnité de location sera probablement inférieure au montant du loyer. Ainsi, vous aurez droit au remboursement de la différence entre le montant du loyer et celui de l’indemnité d’occupation.

Exemple: Votre loyer s’élève à 1000 €. Vous avez payé votre loyer pendant 15 mois, soit un total de 15.000 €. En prononçant la nullité du bail, le juge fixe l’indemnité d’occupation à 400 €. Ainsi, le montant total dû pour ces 15 mois sera de 6.000 €, soit 15 fois 400 €, au lieu de 15.000 €. Le bailleur devra donc vous rembourser la différence, soit 9000 €.

Vous avez des questions?

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Pour cela, il vous suffit de remplir le formulaire que vous trouverez sur notre page d’accueil. Faites-le maintenant. Cela ne vous prendra pas plus d’une minute.

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