De voornaamste verplichting van de verhuurder
Volgens artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek, "De verhuurder is verplicht, door de aard van het contract, en zonder dat enige bijzondere bepaling nodig is:
1° Het gehuurde goed aan de huurder te verstrekken;
2° Dit goed in een staat van bruikbaarheid te houden voor het doel waarvoor het is gehuurd;
3° Om de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst ongestoord van het goed te laten genieten."
De grenzen van ongestoord genot
Het ongestoord genot dat de verhuurder aan zijn huurder moet verzekeren, heeft betrekking op het genot in rechte en in feite.
Het ongestoord genot in rechte betekent dat de verhuurder de verantwoordelijkheid heeft om de huurder te verzekeren dat geen derde partij aanspraak zal maken op rechten als eigenaar of vruchtgebruiker van het gehuurde goed. Eenvoudiger gezegd, de verhuurder moet de huurder beschermen tegen vorderingen van derden met betrekking tot het recht van de huurder om het gehuurde goed te bewonen.
Het ongestoord genot in feite heeft betrekking op het ontbreken van verstoringen met betrekking tot externe elementen veroorzaakt door derden of de verhuurder zelf, zodat de huurder ten volle van zijn eigendom kan genieten. Deze overlast kan van verschillende aard zijn. De meest voorkomende overlast is buurtoverlast. Desondanks kunnen werkzaamheden aan het pand of het gebouw, de onhygiënische staat van de gemeenschappelijke ruimtes, verschillende storingen (liften, watertoevoer en/of elektriciteit, gebrekkige verwarming), aanwezigheid van ongedierte in het pand, of enig ander defect al dan niet gerelateerd aan de structuur van het goed zelf (vocht, schimmel, enz.) een verstoring van het ongestoorde genot van het goed vormen.
De verantwoordelijkheid van de verhuurder
Met betrekking tot het ongestoord genot, is de verantwoordelijkheid van de verhuurder anders betrokken, afhankelijk van of de verstoring afkomstig is van een derde partij, de verhuurder zelf, of het goed. We bekijken deze drie gevallen afzonderlijk:
- De verstoring komt van een derde partij: als het een juridische verstoring betreft, is de verhuurder altijd verantwoordelijk en kan deze verstoring leiden tot een verlaging van de huurprijs (artikel 1726 van het Burgerlijk Wetboek) als het significant is.
Wat betreft feitelijke verstoringen, is de verhuurder niet verplicht om bijvoorbeeld burenoverlast te garanderen.
- De verstoring komt van de verhuurder: in deze gevallen is de verantwoordelijkheid van de verhuurder automatisch ingeschakeld. De verstoring veroorzaakt door de verhuurder komt vaak voort uit werken of onverwachte en ongerechtvaardigde bezoeken. Het is belangrijk op te merken dat alleen urgente werken zonder toestemming van de huurder kunnen worden uitgevoerd. Daarom, als de verhuurder niet-urgente werken onderneemt zonder de huurder op de hoogte te stellen of als hij zich niet houdt aan de afspraken over de uitvoering van werken, veroorzaakt dit overlast voor de huurder en kan de verhuurder verplicht worden om de huurder schadeloos te stellen.
- De verstoring komt voort uit overmacht: overmacht verwijst naar elke plotselinge, onvoorspelbare en onvermijdelijke gebeurtenis die niet veroorzaakt of gewild is door een individu. Een geval van overmacht treedt dus op buiten de wil of actie van de verhuurder in het geval dat ons bezighoudt. Dit omvat situaties zoals overstromingen, aardbevingen, bepaalde epidemieën (de pandemie veroorzaakt door de verspreiding van COVID-19 is in meerdere lidstaten van de Europese Unie als overmacht erkend), enzovoort.
Wanneer een dergelijke gebeurtenis plaatsvindt, is het uitgesloten dat de huurder enige vergoeding kan eisen voor het verstoorde genot. Desalniettemin is de verhuurder verplicht om herstelwerkzaamheden aan het goed uit te voeren.
- De verstoring komt voort uit het gehuurde goed: Artikel 1721 van het burgerlijk wetboek stelt dat "de huurder garantie verschuldigd is voor alle gebreken of defecten van het gehuurde goed die het gebruik ervan verhinderen, zelfs als de verhuurder ze niet kende op het moment van de huurovereenkomst. Als deze gebreken of defecten tot verlies voor de huurder leiden, is de verhuurder verplicht om te vergoeden." De verhuurder is dus ook verantwoordelijk voor deze categorie van verstoringen, ongeacht of hij op de hoogte was op het moment dat het goed werd verhuurd.
Slachtoffer van genotsproblemen?
Voordat de huurder aanspraak kan maken op een vergoeding voor genotsproblemen, moet hij de verhuurder een aanmaning tot nakoming van zijn verplichtingen sturen om de problemen te beëindigen. Immers, tenzij de verstoring verband houdt met het goed zelf, moet de huurder aantonen dat de verhuurder op de hoogte was van de genotsproblemen en dat hij niet de nodige maatregelen heeft genomen om ze op te lossen.
Indien de aanmaning tot nakoming vruchteloos blijft, kan de huurder vervolgens de vrederechter van de plaats waar het goed zich bevindt aanspreken. Het is mogelijk om een expert in te schakelen die de omvang en de gevolgen van de beweerde problemen kan beoordelen. Daarom is het aan de huurder om voldoende en gedetailleerd bewijs te verstrekken van alle elementen die kunnen helpen bij het karakteriseren van de beweerde verstoring. De vrederechter zal op basis van de bewijsstukken die door de huurder, de verhuurder en mogelijk de expert worden voorgelegd, het bedrag van de vergoeding bepalen en de termijn vaststellen waarbinnen deze moet worden betaald.
Heb je vragen?
Als je nog vragen hebt, aarzel dan niet om binnen 24 uur een consult te reserveren met een advocaat vanaf € 29. Vul daarvoor gewoon dit formulier in op onze homepage.
Je kunt ook al uw vragen stellen aan Mylittlelawyer, een kunstmatige intelligentie die gespecialiseerd is in Belgisch recht en die we hebben ontworpen zodat je binnen enkele seconden gratis antwoorden op je juridische vragen kunt krijgen!
