De duur van de handelshuur
Het handelshuurcontract heeft een minimale looptijd van 9 jaar, verdeeld in 3 gelijke delen van 3 jaar, waarvan het eerste ingaat wanneer de huurder daadwerkelijk zijn intrek neemt (niet wanneer het contract wordt ondertekend).
Als u een handelshuurcontract voor meer dan 9 jaar wilt afsluiten, moet u een notaris raadplegen.
Wat de beëindiging van de huurovereenkomst betreft, kunnen de verhuurder en de huurder te allen tijde in onderling overleg besluiten de handelshuur overeenkomst te beëindigen. Deze overeenkomst inzake de beëindiging moet dan worden vastgelegd in een authentieke akte, of in een verklaring voor de rechter.
Beide partijen kunnen de overeenkomst onder bepaalde voorwaarden ook eenzijdig opzeggen.
Huurverlenging en vergoeding bij ontruiming
In België kan een handelshuurcontract tot 3 keer worden verlengd.
Daartoe moet de huurder de verhuurder per aangetekende brief of per deurwaardersexploot in kennis stellen van zijn wens het contract te verlengen. Dit verzoek kan alleen worden gedaan tussen 15 en 18 maanden voordat het huurcontract afloopt. Het moet vergezeld zijn van de voorwaarden onder dewelke hij de huur wil verderzetten.
Bij het uitblijven van een reactie van de verhuurder binnen de 3 maanden, is het ook aan de huurder om te vermelden dat de instemming van de verhuurder met de verlenging wordt verondersteld
In antwoord op het verzoek om verlenging kan de verhuurder de huurder meedelen :
- De rechtstreekse aanvaarding ervan
- De aanvaarding ervan, maar wel afhankelijk van de aanpassing van bepaalde modaliteiten
- Zijn/haar weigering (die hij/zij moet rechtvaardigen)
- Dat hij een hoger bod kreeg van een andere kandidaat-huurder
In geval van weigering door de verhuurder om de handelshuur te verlengen, heeft de huurder in een aantal gevallen recht op een schadevergoeding. Het bedrag van die schadevergoeding hangt af van de reden voor de afwijzing van het verzoek om verlenging:
- De huurder heeft recht op een vergoeding gelijk aan twee jaar huur, indien de verhuurder zijn verzoek om verlenging afwijst omdat de verhuurder zelf, of een familielid, het gebouw wil betrekken.
- Indien de verhuurder het verzoek om verlenging afwijst omdat hij het gebouw niet langer voor commerciële doeleinden wenst te gebruiken, bedraagt de schadevergoeding één jaar huur
- Indien de verhuurder het gebouw wil verbouwen, is de vergoeding gelijk aan één jaar huur.
- De verhuurder kan het verzoek om verlenging weigeren door uit te leggen dat een derde een aanbod heeft gedaan met een hogere huurprijs dan de huidige huurder. De huurder kan een hoger bod doen om een nieuwe kans op verlenging van het huurcontract te bekomen.
Indien zijn aanbod lager is en het toekomstige huurcontract een bedrijf betreft dat vergelijkbaar is met het huidige, kan de voormalige huurder een vergoeding eisen die gelijk is aan twee jaar huur. Als het bedrijf heel anders is, is de vergoeding gelijk aan één jaar huur.
- Als de verhuurder het verzoek om verlenging zonder reden weigert, is de vergoeding bij ontruiming gelijk aan 3 jaar huur. Deze vergoeding kan verhoogd worden met een schadevergoeding.
Het kan gebeuren dat de huurder klaagt over de niet-nakoming door de verhuurder van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft 30 dagen vanaf de datum van kennisgeving om te reageren.
Let op: als de verhuurder een schadevergoeding verschuldigd is en deze niet of niet volledig betaalt, heeft de huurder het recht om in het pand te blijven. De huurder moet dan binnen een jaar een vordering tot betaling van de schadevergoeding instellen. De huurder is dan ook niet langer verplicht de eventuele huur te betalen.
Opmerking: Indien de huurder na afloop van het huurcontract in het pand blijft, wordt aangenomen dat het om een huurcontract voor onbepaalde tijd gaat. De verhuurder moet in dat geval een opzegtermijn van 18 maanden in acht nemen om de huur te beëindigen.
De huur
U bent vrij om te beslissen over het bedrag van de huur tussen de partijen.
U kunt echter vragen om een herziening op een later tijdstip. U hoeft alleen maar een aanvraag in te dienen binnen 3 maanden voor het einde van de huidige periode van drie jaar. De partij die een wijziging wenst, moet bewijzen dat de normale huurwaarde ten minste 15% lager of hoger is dan de huidige huurprijs. De redenen voor het verschil moeten buiten de oorspronkelijke bedoelingen van de partijen liggen. Zo nodig kan een vrederechter het huurbedrag naar boven of naar beneden bijstellen.
Let op: Deze wijziging kan alleen worden aangevraagd bij het einde van een periode van drie jaar
Overdracht van de huurovereenkomst en onderhuur
Let op: het feit dat u, als verhuurder, in uw handelshuur overeenkomst een clausule hebt opgenomen die overdracht of onderverhuur verbiedt, betekent niet dat deze ook van toepassing zal zijn.
Een overdracht of onderverhuur kan immers altijd plaatsvinden wanneer deze samen met de overdracht of verhuur van het bedrijf plaatsvindt.
Er bestaan uitzonderingen die de verbodsbepaling effectief maken:
- Wanneer de verhuurder, of een lid van zijn familie, zelf in het gebouw woont.
- Wanneer de verhuurder zijn bezwaar formuleert binnen 30 dagen na de kennisgeving van het project door zijn huurder. Dit verzet moet met geldige redenen worden omkleed. Het is alleen geldig als de huurder minder dan 2 jaar in het pand geweest is, of als hij zijn huurcontract voor minder dan 2 jaar heeft verlengd.
In geval van onenigheid kan de zaak binnen 15 dagen na ontvangst van het antwoord van de verhuurder aan de rechter worden voorgelegd.
Commerciële huurovereenkomsten op korte termijn
Een handelshuur op korte termijn is een handelshuur overeenkomst die wordt gesloten voor een periode van minder dan of gelijk aan één jaar. Een handelshuur op korte termijn kan dus niet langer duren dan één jaar.
Verlenging is bij schriftelijke overeenkomst mogelijk voor een totale duur van één jaar (cumulatieve overeenkomsten).
Overdracht is te allen tijde mogelijk met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Deze termijn gaat in op 1er dag van de maand die volgt op de dag van kennisgeving van het verzoek.
Als u het hierover samen eens bent, kunt u het contract schriftelijk opzeggen.
Heb je vragen?
Als je nog vragen hebt, aarzel dan niet om binnen 24 uur een consult te reserveren met een advocaat vanaf € 29. Vul daarvoor gewoon dit formulier in op onze homepage.
Je kunt ook al uw vragen stellen aan Mylittlelawyer, een kunstmatige intelligentie die gespecialiseerd is in Belgisch recht en die we hebben ontworpen zodat je binnen enkele seconden gratis antwoorden op je juridische vragen kunt krijgen!
