De clausule voor huurindexering
Indexering is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud.
Indien de huurovereenkomst het voorziet, kan deze indexering jaarlijks plaatsvinden. Het is mogelijk om te bepalen dat er geen indexering zal zijn, of dat deze geplafonneerd of beperkt zal zijn.
Bovendien gebeurt indexering niet automatisch. Indien de verhuurder de indexering wenst toe te passen, moet hij dit schriftelijk aan jou meedelen.
Wat de berekening van de indexering betreft, gebeurt dit op basis van schommelingen van de "gezondheidsindex".
De formule is als volgt: de basishuurprijs (bedrag vermeld in het contract) vermenigvuldigd met de nieuwe index (van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract). Dit alles gedeeld door de basisindex (index van de maand voorafgaand aan de datum van ondertekening van het contract).
Belangrijk is te benadrukken dat de indexering nooit het bedrag bepaald door deze formule kan overschrijden.
Voorbeeld: Een huurovereenkomst werd afgesloten in december 2021 en trad in werking op 1ste februari 2022. De huurprijs bedraagt 650 euro.
- De basishuurprijs is 650 euro.
- De basisindex zal die van november 2021 zijn.
- Elk jaar zal de nieuwe index die van januari zijn.
Maak je geen zorgen. Om het je gemakkelijker te maken, zijn er tal van calculators op het web beschikbaar, waaronder degene die wordt aangeboden op de website van Statbel.
Ten slotte, kan de eigenaar jouw huurprijs indexeren wanneer hij maar wil? Als hij vergeet de huur op het juiste moment te indexeren, kan jouw eigenaar nog steeds achterstallige indexatiekosten bij je opeisen.
Hij kan dit echter alleen voor de toekomst doen en mag slechts drie maanden aan achterstallige indexatiekosten verwachten.
Voorbeeld: Als indexatie kon worden gevraagd in juni 2019 en de eigenaar dit pas in juli 2021 vraagt: vanaf augustus 2021 zal het nieuwe huurbedrag worden betaald. De opvorderbare achterstallige indexatiekosten zijn alleen die voor de maanden mei, juni en juli 2021.
De clausule van de waarborgsom
De waarborgsom dient om de verhuurder te beschermen tegen schade die de huurder aan het gehuurde goed kan veroorzaken.
Ze wordt door de huurder betaald, gedurende de hele looptijd van het huurcontract bewaard, en zal aan de huurder worden teruggegeven bij zijn vertrek, op voorwaarde dat hij aan zijn verplichtingen heeft voldaan.
De waarborgsom is niet verplicht, ze wordt alleen betaald indien de partijen dit in het contract hebben voorzien.
Er zijn drie vormen van waarborg:
- De waarborg die op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder wordt gestort: Deze mag niet meer bedragen dan het equivalent van 2 maanden huur.
- De bankwaarborg: Je moet een overeenkomst sluiten met de bank, die zich engageert om aan het einde van het huurcontract een waarborg vrij te geven die maximaal 3 maanden huur bedraagt. Daarvoor moet je een bepaald bedrag aan de bank storten.
- Waarborg via het OCMW: Hetzelfde principe als de bankwaarborg. Het OCMW engageert zich tegenover jouw verhuurder. Het maximale bedrag is ook 3 maanden huur.
Clausule over de rente op achterstallige betalingen
Het is belangrijk om het rentepercentage en het moment waarop deze rente begint te lopen, te identificeren.
Als je de verschuldigde bedragen op de vastgestelde vervaldag niet betaalt, zal je verplicht zijn om rente op achterstallige betalingen te betalen totdat je achterstallige bedragen zijn afgelost. Het is beter om op de hoogte te zijn van de rentepercentages om onaangename verrassingen te voorkomen.
Let op dat een rechter kan oordelen dat een clausule die een buitensporig hoog rentepercentage voorziet (bijvoorbeeld: 15%) als misbruik kan worden beschouwd.
In het algemeen moeten de rentebedragen de verhuurder vergoeden voor het geleden verlies. Ze mogen dus geen voordeel bieden dat groter is dan de normale huurbetaling.
Kan een opschortende clausule worden voorzien?
De uitdrukkelijke opschortende clausule van een contract bepaalt dat indien een partij haar contractuele verplichtingen niet nakomt, het contract automatisch zal worden ontbonden zonder dat het nodig is om voor de rechtbank te verschijnen.
Deze clausule is verboden in huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen.
In feite geeft artikel 1762bis van het Burgerlijk Wetboek aan: 'De uitdrukkelijke opschortende clausule wordt geacht niet geschreven te zijn.' Alleen de rechter kan de ontbinding van het contract uitspreken.
Voorbeeld: Er staat in je contract dat bij niet-betaling van 3 maanden huur het contract automatisch wordt ontbonden door de schuld van de huurder. Deze clausule is niet geldig. De eigenaar zal een verzoek moeten indienen bij de Vrederechter om te vragen het contract te ontbinden.
De clausules waarvan niet kan worden afgeweken
De meerderheid van de bepalingen die van toepassing zijn op de huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats zijn dwingend. Dit betekent dat afwijkingen niet zijn toegestaan.
Dus, als het contract clausules bevat die dwingende regels schenden, moeten deze clausules als nietig of op zijn minst nietig worden beschouwd. Met andere woorden, ze zullen geen enkele waarde hebben en de rechter zal ze niet toepassen.
Voorbeeld: In een contract voor de hoofdverblijfplaats kan de onroerende voorheffing niet aan de huurder worden doorberekend. Als het contract een clausule in die zin bevat, kan de huurder weigeren deze toe te passen. De verhuurder kan ook niet aan de Vrederechter vragen om de huurder te veroordelen tot betaling van de onroerende voorheffing.
Het is de verhuurder eveneens verboden om het recht te behouden om het huurbedrag jaarlijks te verdubbelen. De aanpassing van de huurprijs moet namelijk de regels voor de jaarlijkse huurindexatie respecteren.
Heb je vragen?
Als je nog vragen hebt, aarzel dan niet om binnen 24 uur een consult te reserveren met een advocaat vanaf € 29. Vul daarvoor gewoon dit formulier in op onze homepage.
Je kunt ook al uw vragen stellen aan Mylittlelawyer, een kunstmatige intelligentie die gespecialiseerd is in Belgisch recht en die we hebben ontworpen zodat je binnen enkele seconden gratis antwoorden op je juridische vragen kunt krijgen!
