De huurovereenkomst is een contract waarin een persoon (de verhuurder) ermee instemt om een eigendom ter beschikking te stellen van een andere persoon (de huurder), die deze zal gebruiken tegen betaling van een financiële vergoeding (de huur). In een dergelijke relatie is de betaling van de huur een essentiële verplichting van het contract.
De huurovereenkomst voorziet doorgaans in specifieke gevolgen in geval van niet-betaling van de huur, of dit nu één keer gebeurt of herhaaldelijk. En in sommige gevallen wordt uitzetting soms overwogen; hier zijn dus 7 dingen die je hierover moet weten.
Geen uitzetting zonder vonnis
In tegenstelling tot wat men zou kunnen denken, heeft een verhuurder niet het recht om zijn huurder op eigen initiatief uit te zetten. De wet gaat zelfs verder en bepaalt dat clausules die automatische beëindiging van het huurcontract voor onbetaalde huur opleggen en tot uitzetting leiden, nietig zijn.
Inderdaad, uitzetting vereist dat de verhuurder in het bezit is van een uitvoerbare titel. Dit is een beslissing van de rechter die de uitzetting toestaat. De gang naar de vrederechter is dus een verplichte stap in een uitzettingsprocedure.
Vooraleer juridische stappen te ondernemen - Herinnering en ingebrekestelling
In het algemeen, wanneer de verhuurder merkt dat de huur niet op tijd is betaald, zal hij de huurder een herinnering sturen.
Indien, na het sturen van deze eerste herinnering, de huurder de huur niet betaalt en geen overeenkomst bereikt met de verhuurder (betalingstermijn, betalingsplan, ...), heeft de verhuurder twee keuzes. Hij kan ofwel aanvullende herinneringen naar de huurder sturen, of hij kan overgaan tot het sturen van een ingebrekestelling.
Indien de huurder echter na het ontvangen van een ingebrekestelling nog steeds zijn achterstallige betalingen niet heeft ingelopen of geen schikking heeft getroffen met de verhuurder, rest de verhuurder niets anders dan het starten van een gerechtelijke procedure.
Waar en hoe de procedure te starten?
Om de gerechtelijke procedure in gang te zetten, moet de verhuurder of zijn advocaat een verzoek indienen bij de griffie van het Vredegerecht op de plaats waar het verhuurde pand zich bevindt.
Als voorbeeld, als het betreffende pand zich in Elsene bevindt, moet de verhuurder het verzoek indienen bij het Vredegerecht van Elsene.
Het is belangrijk op te merken dat de actie ook op andere manieren kan worden gestart dan via een verzoek van de verhuurder. Inderdaad, aan de ene kant kunnen beide partijen een gezamenlijk verzoek indienen, en aan de andere kant kan de verhuurder de procedure initiëren door middel van een dagvaarding die aan de huurder wordt betekend door een gerechtsdeurwaarder.
De juridische actie van de verhuurder
Door de betwistende procedure te starten, vraagt de verhuurder doorgaans aan de vrederechter om de beëindiging van de huurovereenkomst te verklaren wegens nalatigheid van de huurder, om uitzetting toe te staan, om de achterstallige huur te laten betalen, en in sommige gevallen, om een financiële vergoeding voor de contractbreuk door de huurder op te leggen.
De partijen worden dan opgeroepen om voor de rechter te verschijnen.
Als de huurder niet verschijnt op de zitting, persoonlijk of vertegenwoordigd door een advocaat, zal hij hoogstwaarschijnlijk bij verstek veroordeeld worden. In dat geval zal de rechter ingaan op alle verzoeken van de verhuurder, voor zover deze niet strijdig zijn met de openbare orde. Het is dan ook <strong sterk aanbevolen dat de huurder aanwezig is op de zitting.
Daarentegen, als de huurder op de zitting verschijnt, persoonlijk of vertegenwoordigd door een advocaat, kan hij zijn argumenten naar voren brengen die het niet betalen van de huur geheel of gedeeltelijk rechtvaardigen. In dit verband kan de huurder indien nodig verzoeken indienen tegen de verhuurder. Hij kan er ook voor kiezen om aan de rechter te vragen om hem een laatste kans te geven door middel van een gespreide betaling van de achterstallige huur.
Het is belangrijk op te merken dat, in het geval dat de eis van de verhuurder wordt betwist door de huurder, de rechter de partijen toestaat hun argumenten uiteen te zetten aan de hand van schriftelijke documenten (genaamd "conclusies"). Het kan dan enkele maanden duren voordat de rechter een uitspraak doet.
De uitzetting van de huurder
Als de rechter de beëindiging van het huurcontract uitspreekt en uitzetting beveelt, geeft hij een vonnis dat dient als uitvoerbare titel voor de verhuurder. Deze moet dan het vonnis aan de huurder betekenen via een gerechtsdeurwaarder.
De eigenlijke uitzetting kan alleen plaatsvinden door tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder, een maand na de datum van betekening of na een langere termijn bepaald door de rechter.
In werkelijkheid moet de gerechtsdeurwaarder die de uitzetting uitvoert, eerst bepaalde stappen ondernemen. Hij moet onder andere de gemeente op de hoogte stellen en zich laten vergezellen door een politieagent, een slotenmaker en een verhuizer. Daarom kunnen verschillende maanden verstrijken voordat de gerechtsdeurwaarder daadwerkelijk tot uitzetting kan overgaan.
Winterstop? Stop met naar TF1 te kijken.
In tegenstelling tot wat veel Belgen denken, bestaat er in België geen winterstop, behalve voor huurders van sociale woningen.
In de private sector kunnen vonnissen die uitzetting toestaan het hele jaar door worden uitgevoerd. Het OCMW (Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn) merkt op dat er in de winter niet meer of minder uitzettingen zijn. De voornaamste reden hiervoor is dat het merendeel van de verhuurde eigendommen privébezit is.
De beroemde "trêve hivernale" waarover veel Franstalige Belgen hebben gehoord, heeft betrekking op het Franse rechtssysteem.
COVID-19 pauze
De coronacrisis heeft echter een vergelijkbare regeling doen ontstaan die soortgelijke effecten heeft als de winterstop. De pandemie veroorzaakt door de verspreiding van het coronavirus en de genomen maatregelen om het in te dammen hebben geleid tot een toename van het aantal werkloosheidsgevallen. Deze situatie heeft geleid tot financiële onzekerheid voor tal van huishoudens. Als reactie hierop hebben verschillende regio's een moratorium ingevoerd dat de uitvoering van uitzettingsbeslissingen verbiedt voor een bepaalde periode. Echter, de verlenging van deze administratieve maatregel is niet gegarandeerd en zorgt voor zorgen bij huurders en vakbonden. Velen vrezen dat na afloop van het moratorium een te groot aantal gezinnen dakloos zal worden.
Heb je vragen?
Als je nog vragen hebt, aarzel dan niet om binnen 24 uur een consult te reserveren met een advocaat vanaf € 29. Vul daarvoor gewoon dit formulier in op onze homepage.
Je kunt ook al uw vragen stellen aan Mylittlelawyer, een kunstmatige intelligentie die gespecialiseerd is in Belgisch recht en die we hebben ontworpen zodat je binnen enkele seconden gratis antwoorden op je juridische vragen kunt krijgen!
