Loyers impayés : 7 choses à savoir sur la procédure d’expulsion

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Le bail est un contrat dans lequel une personne (le bailleur), accepte de mettre à la disposition d’une autre (le locataire), un bien dont le dernier aura usage moyennant une contrepartie financière (le loyer). Dans un tel rapport, le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat.

Le bail prévoit traditionnellement des conséquences spécifiques liées au non-paiement de loyers, que cela survienne une seule fois ou de façon répétée. Et dans certains cas, l’expulsion est parfois envisagée ; voici donc 7 choses à savoir à ce sujet.

Pas d’expulsion sans jugement

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, un bailleur n’a pas le droit d’expulser son locataire à sa propre initiative. La loi va même plus loin et dispose que les clauses prévoyant la rupture automatique du bail pour causes d’impayés entraînant une expulsion sont nulles.

En effet, l’expulsion nécessite que le bailleur soit en possession d’un titre exécutoire. Il s’agit d’une décision du juge autorisant l’expulsion. Le passage devant le juge de paix est donc une étape obligatoire dans une procédure d’expulsion.

Avant d’agir en justice – Rappel et mise en demeure

De manière générale, lorsque le bailleur s’apercevra que le loyer n’a pas été payé à temps, il adressera au locataire un rappel.

Si, suite à l’envoi de ce premier rappel, le locataire ne paie pas le loyer, et ne trouve pas un terrain d’entente avec le bailleur (délai de paiement, plan de paiement, …), le bailleur aura deux choix. Il pourra soit adresser au locataire des rappels supplémentaires, soit procéder à l’envoi d’une mise en demeure.

Toutefois, si après l’envoi d’une mise en demeure, le locataire n’a toujours pas résorbé ses arriérés ou trouvé un accord amiable avec le bailleur, ce dernier n’aura d’autre choix que de procéder à l’introduction d’une procédure judiciaire.

Où et comment initier la procédure ?

Pour mettre en marche la procédure judiciaire, le bailleur, ou son avocat, devra introduire une requête en ce sens auprès du greffe de la Justice de paix du lieu où se trouve le bien donné en location.

Ainsi, à titre d’exemple, si le bien concerné se situe à Ixelles, le bailleur devra introduire le recours auprès de la Justice de paix d’Ixelles.

Il convient de noter à cet égard que l’action peut également être initiée autrement que via une requête émanant du bailleur. En effet, d’une part, les parties peuvent introduire une requête conjointe et, d’autre part, le bailleur peut initier la procédure au moyen d’une citation à comparaître signifiée au locataire par un huissier de justice.

L’action en justice du bailleur

En initiant la procédure contentieuse, le bailleur demande traditionnellement au juge de paix de prononcer la rupture du bail aux torts du locataire, d’autoriser une expulsion, d’ordonner le paiement des loyers impayés et, dans certains cas, le paiement d’une indemnité pécuniaire pour rupture fautive du contrat par le locataire.

Les parties seront alors appelées à comparaître devant le juge.

Si le locataire ne comparaît pas à l’audience, en personne ou par la voie d’un avocat, il sera fort probablement condamné par défaut. Dans ce cas, le juge fera droit à l’ensemble des demandes du bailleur, pour autant qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public. Il est donc fortement recommandé au locataire de se présenter à l’audience.

Par contre, si le locataire comparait à l’audience, en personne ou par la voie de son avocat, il pourra faire valoir ses arguments, pouvant justifier en tout ou en partie le non-paiement du loyer. A cet égard, le locataire pourra, le cas échéant, formuler des demandes à l’encontre du bailleur. Il pourra également se limiter à demander au juge de lui accorder une dernière chance, au moyen d’un paiement échelonné des loyers impayés.

Il convient de noter à cet égard que, dans le cas où la demande du bailleur est contestée par le locataire, le juge permettra aux parties de développer leurs arguments au moyen de documents écrits (appelés « conclusions »). Il faudra à ce moment-là compter plusieurs mois avant que le juge ne prononce le jugement.

L’expulsion du locataire

Si le juge prononce la rupture du contrat de bail et ordonne l’expulsion, il rend un jugement qui sert de titre exécutoire au bailleur. Celui-ci doit alors signifier le jugement au locataire par la voie d’un huissier de justice.

L’expulsion proprement dite ne peut intervenir que par voie d’huissier, un mois après la date de signification ou au terme d’un délai plus long fixé par le juge.

En réalité, l’huissier qui exécute l’expulsion doit, au préalable, réaliser certaines démarches. Il doit notamment informer la commune et se faire accompagner par un policier, un serrurier et un déménageur. Par conséquent, plusieurs mois peuvent s’écouler avant que l’huissier puisse opérer l’expulsion.

Trêve hivernale ? Arrêtez de regarder TF1

Contrairement à ce que pensent de nombreux belges, il n’existe pas de trêve hivernale en Belgique, sauf pour les locataires de logements sociaux.

Dans le secteur privé, les jugements autorisant l’expulsion peuvent être exécutés tout au long de l’année. Le CPAS constate en ce sens qu’il n’y a pas plus ou moins d’expulsions en hiver. La raison principale étant que la plus grande partie des biens mis en location relèvent du domaine privé.

La fameuse trêve hivernale dont une bonne partie des belges francophones ont entendu parler, est celle prévue par le droit français.

Trêve Covid-19

La crise du coronavirus a néanmoins vu naître un dispositif voisin produisant des effets similaires à la trêve hivernale. En effet, la pandémie liée à la propagation du coronavirus et les mesures prises pour l’endiguer ont conduit à une hausse des pertes d’emploi. Cette situation est à l’origine d’une précarité financière pour de nombreux foyers. Ainsi, plusieurs régions ont instauré un moratoire interdisant l’exécution des décisions d’expulsion pour une période donnée. Toutefois, le renouvellement de cette mesure administrative n’est pas acquis et fait craindre le pire aux locataires et aux syndicats. Beaucoup craignent qu’un nombre trop important de familles se retrouve à la rue à l’issue du moratoire.

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